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Gewerbliche Einkünfte: Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb und privater Vermögensverwaltung

Steuerberater online: Abgrenzung erfolgt anhand der „Drei-Objekt-Grenze“

Die Zuordnung von Einkünften zu einer der Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes ist aus mehreren Gründen von Bedeutung. Zum einen sind Einkünfte nur dann steuerbar, wenn sie einer der Einkunftsarten zuzuordnen sind. Zudem bestimmt sich aus der Zuordnung zu einer der Einkunftsarten, nach welcher Methode die Einkünfte zu ermitteln sind (Gewinnermittlung bzw. Einnahmenüberschussrechnung). Auch die Freibeträge und Freigrenzen unterscheiden sich in den verschiedenen Einkunftsarten.
Insbesondere Einkünfte aus Gewerbebetrieb müssen von anderen Einkunftsarten abgegrenzt werden, denn sie unterliegen im Regelfall neben der Einkommensteuer zusätzlich der Gewerbesteuer.

Abgrenzung Fruchtziehung vs. Umschichtung des Vermögens

Bei einer reinen Vermögensverwaltung liegt ausschließlich Fruchtziehung aus vorhandener Substanz vor, Substanzvergrößerungen sind dabei unproblematisch. Wenn allerdings die Umschichtung der Substanz gegenüber der Fruchtziehung in den Vordergrund tritt, kann ein Übergang zum Gewerbebetrieb gegeben sein. Die Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und Gewerbebetrieb wird je nach Art des zugrunde liegenden Vermögens uneinheitlich gehandhabt.
Während bei Veräußerungen von eigenen Wertpapieren selbst bei zahlreichen Transaktionen grundsätzlich noch von reiner Vermögensverwaltung ausgegangen wird, erfolgt bei der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden die Abgrenzung zwischen privaten Grundstücksgeschäften (Vermögensverwaltung) und gewerblichem Grundstückshandel (Gewerbebetrieb) nach der sogenannten Drei-Objekt-Theorie bzw. Drei-Objekt-Grenze.

Drei-Objekt-Grenze

Für die Anwendung der Drei-Objekt-Grenze ist zunächst zu prüfen, ob das Veräußerungsobjekt überhaupt ein Objekt im Sinne dieser Grenze ist. Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze sind grundsätzlich Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Für diese Objekte ist dann die Veräußerungsabsicht im Moment der Errichtung, der Modernisierung oder des Erwerbs zu prüfen, die im Allgemeinen nur vorliegen soll, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Modernisierung oder Erwerb zum einen und Veräußerung zum anderen besteht. Von einem engen zeitlichen Zusammenhang ist bei einem Zeitraum von bis zu fünf Jahren auszugehen.

Voraussetzungen für einen Gewerbebetrieb

Ein Gewerbebetrieb liegt in der Regel vor, wenn innerhalb eines Fünfjahreszeitraums mehr als drei Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze veräußert werden und die sonstigen Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 EStG erfüllt sind, nämlich:

• Selbständigkeit: Der Steuerpflichtige handelt auf eigene Rechnung und Verantwortung; er ist darüber hinaus nicht weisungsgebunden.
• Nachhaltigkeit: Ein auf Dauer angelegtes Handeln ist gegeben; Wiederholungsabsicht ist bereits ausreichend.
• Gewinnerzielungsabsicht: Sie setzt ein Streben nach Betriebsvermögensmehrung voraus. Diese Absicht kann auch nur nebenbei verfolgt werden, das alleinige Streben nach Steuerersparnissen reicht jedoch nicht aus.
• Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr: Der Steuerpflichtige muss durch ein Angebot von Gütern und Leistungen gegen Entgelt für Dritte erkennbar nach außen am Markt auftreten.
• keine Land- und Forstwirtschaft.
• keine selbständige Arbeit.
• keine reine Vermögensverwaltung.

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann ausnahmsweise trotz Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze ausgeschlossen werden, wenn im Moment des Erwerbs, der Bebauung oder der Modernisierung nachweislich Umstände gegeben waren, die gegen eine Veräußerungsabsicht sprechen (z.B. eine über fünf Jahre hinausgehende Vermietung). Ebenso ist jedoch auch bei Veräußerungen von weniger als vier Objekten von gewerblichem Grundstückshandel auszugehen, wenn bereits beim Erwerb (bzw. der Bebauung oder Modernisierung), die Absicht bestand, das Objekt innerhalb von fünf Jahren zu verkaufen. Unabhängig vom Umfang des veräußerten Grundbesitzes ist eine Erfassung aufgrund einer im Moment des Erwerbs bestehenden Veräußerungsabsicht aber selbst dann nur möglich, wenn die Zeitspanne zwischen dem Erwerb und der Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Zudem ist beim Verkauf von errichteten Großobjekten möglicherweise gewerblicher Grundstückshandel gegeben, obwohl weniger als vier Objekte verkauft werden. Dies setzt jedoch wiederum besondere Umstände voraus, die unter anderem gegeben sind, wenn die Tätigkeit des Steuerpflichtigen nach ihrem wirtschaftlichen Kern der Tätigkeit eines Bauträgers entspricht.
Zu beachten ist, dass die Gewerblichkeit aufgrund der Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze auch auf die ersten drei Objekte zu beziehen ist.

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