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Steuerpflicht bei Unter- und Zwischenmietverhältnissen

Steuerberater online: Überschusseinkünfte oberhalb der Freigrenze sind steuerpflichtig

Besonders in Universitätsstädten sind Unter- oder Zwischenmietverhältnisse ein beliebtes Instrument, um Leerstand zu vermeiden und zusätzliche Einnahmen für den Untervermieter zu erzielen. Was ist bei diesen befristeten oder unbefristeten Mietverhältnissen steuerlich zu beachten?

Was sind Unter- bzw. Zwischenmietverhältnisse?

Unter einem Untermietverhältnis versteht man die entgeltliche Überlassung eines Teils der Wohnung oder der gesamten Wohnung, die von einer anderen Person (dem Hauptmieter) gemietet wurde, an eine dritte Person, die selbst nicht Vertragspartner des Wohnungseigentümers wird.
Eine Unterform der Untermiete ist die sogenannte Zwischenmiete, bei der die Unterkunft für einen begrenzten Zeitraum angemietet wird. Hierbei befindet sich der Hauptmieter im Mietzeitraum in der Regel nicht selbst in der Wohnung, sondern überlässt sie dem Zwischenmieter zur alleinigen Nutzung.

Wie werden Untermietverhältnisse steuerlich behandelt?

Da bei Eingehen eines Untermietverhältnisses der Mieter selbst zum Vermieter wird, muss er grundsätzlich auch Steuern zahlen. Mieteinnahmen (Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen) aus Untervermietungen stellen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar und müssen daher im Rahmen der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Da Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den sogenannten Überschusseinkunftsarten gehören, muss allerdings nur ein etwaiger Gewinn versteuert werden, das bedeutet, ein Überschuss der Mieteinnahmen über die Kosten der Untervermietung. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V an das Finanzamt gemeldet.
Übersteigen die Kosten aus der Untervermietung dagegen die Mieteinnahmen, das heißt, der Untervermieter macht einen Verlust, wird dieser Verlust auf das übrige Einkommen des Steuerpflichtigen angerechnet und verringert somit sein zu versteuerndes Einkommen. Zu den Kosten aus der Untervermietung, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden können, gehören beispielsweise selbst gezahlte Miete, Betriebskosten-Nachzahlungen oder Renovierungskosten. Soweit die Erträge aus der Untervermietung mit den eigenen Ausgaben des Untervermieters deckungsgleich sind, ergibt sich für diesen keine Steuerpflicht.

Mieteinkünfte unterhalb der Freigrenze

Für die vorübergehende Vermietung einer selbst genutzten Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses gilt eine Freigrenze von maximal 520 Euro im Veranlagungszeitraum, d.h. Einkünfte unter dieser Grenze müssen nicht versteuert und auch nicht in der Steuererklärung angegeben werden. Das gilt auch für die vorübergehende Untervermietung von Teilen der eigenen Mietwohnung. In diesen Fällen können daher auch keine entsprechenden Werbungskosten berücksichtigt werden.
Soweit das steuerlich relevante Einkommen unter Einbeziehung sämtlicher Einkünfte unterhalb des steuerlichen Grundfreibetrages in Höhe von 8.652,00 Euro pro Jahr liegt, fällt grundsätzlich keine Einkommensteuer an. In diesen Fällen muss auch keine Steuererklärung abgegeben werden.

Umsatzsteuerpflicht bei Untermietverhältnissen

Die kurzfristige Untervermietung von Wohnräumen ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Die Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungsumsätze ist nur auf dauerhafte Vermietungen anwendbar. Allerdings fallen Untervermieter in vielen Fällen unter die Kleinunternehmerregelung, wonach die Umsatzsteuer bei Bruttoumsätzen bis 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlich unter 50.000 Euro im laufenden Kalenderjahr nicht erhoben wird. In diese Umsatzgrenzen ist allerdings der Gesamtumsatz des Untervermieters einzubeziehen, das heißt auch seine Umsätze aus anderweitigen unternehmerischen Aktivitäten.

Gewerbesteuerpflicht bei Untermietverhältnissen

Erzielt der Untervermieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, unterliegt er nicht der Gewerbesteuer. Ist der Untervermieter hingegen gewerblich tätig, ist er grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Für natürliche Personen oder Personengesellschaften gilt jedoch ein gewerbesteuerlicher Freibetrag von 24.500 Euro pro Jahr. Die Grenze zur Gewerblichkeit und damit zur Gewerbesteuerpflicht wird somit regelmäßig nur dann überschritten, wenn die Vermietung im größeren Stil betrieben wird oder der Untervermieter neben der eigentlichen Vermietung noch gewichtige und unübliche Sonderleistungen, wie z.B. ein Frühstücksangebot, erbringt.

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